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Colaboradora de Indomio.es/news
A pesar de varios meses de ajustes en los mercados inmobiliarios europeos ante el nuevo entorno financiero, algunos sectores han logrado encontrar un nuevo equilibrio, planteando así la posibilidad de un repunte en los volúmenes de inversión a corto plazo y las valoraciones a medio plazo.
«La subida de los tipos de interés y los costes de financiación está afectando a todos los sectores inmobiliarios, pero la adaptación varía«, explica Virginie Wallut, Directora de Análisis Inmobiliario e Inversión Sostenible de La Française Real Estate Managers.
Aunque la actividad inmobiliaria en general sigue a la baja, o en algunas áreas se estabiliza, en ciertos segmentos como la logística en Alemania y el comercio minorista en el Reino Unido, se observa un equilibrio en desarrollo. Francia, tradicionalmente rezagada frente a otros mercados, muestra signos de transición.
A principios de año, los inversores adoptaron una actitud expectante, reflejada en una marcada disminución en los volúmenes de inversión durante los primeros tres trimestres. Este declive fue especialmente pronunciado en operaciones de mayor envergadura, donde se recurre más a la financiación.
En los últimos doce meses, los volúmenes de inversión europeos han seguido una tendencia descendente, con una caída promedio del 55%:
Hacia finales de septiembre, las oficinas representaban el 30% de los volúmenes de inversión en 2023, en comparación con el 51% en 2019. La proporción de activos diversificados ha continuado aumentando, alcanzando el 24% a finales de septiembre de 2023.
Existen excepciones, especialmente en Alemania y los Países Bajos, donde los volúmenes de inversión están experimentando un repunte, con un aumento de alrededor del 30% durante el trimestre. El mercado francés, más lento en la ajuste de precios, enfrenta la competencia de otros países europeos que están comenzando a presentar oportunidades atractivas.
Después de la décima subida consecutiva de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, en muchos países europeos, el alto costo de la deuda se traduce en un apalancamiento negativo. La rentabilidad de las oficinas prime aumentó entre 10 y 50 puntos básicos en el último trimestre, con un incremento interanual que oscila entre 35 y 170 puntos básicos (Dublín 35 puntos básicos, Londres 50 puntos básicos, París 75 puntos básicos, Bruselas 75 puntos básicos, Múnich 150 puntos básicos).
En el sector logístico, la rentabilidad aumentó en promedio 7 puntos básicos durante el trimestre, lo que sugiere un punto de entrada atractivo para una clase de activos con sólidos fundamentos de alquiler.
Las tasas de rendimiento aumentan de manera variable dentro de un mismo mercado según la calidad y la ubicación de los activos. Los inversores generalmente esperan una prima de riesgo adicional superior a 150 puntos básicos para activos en áreas periféricas. Esta tendencia es similar para los activos considerados «obsoletos», tanto en términos de durabilidad como de funcionalidad.
Siguiendo el ejemplo de Alemania y ante la desaceleración económica, la reducción de costos se convierte en un tema clave para las empresas. La contratación en los principales mercados europeos de oficinas experimentó una caída del 21% interanual, principalmente debido a la reducción del espacio alquilado. Sin embargo, en algunos mercados como París, Lyon y Ámsterdam, la demanda se estabilizó e incluso aumentó en el tercer trimestre.
En Europa, la oferta de oficinas aumentó un 4% durante el trimestre, lo que sitúa el aumento interanual en el 14%. Se destacan algunos mercados, como Bruselas, Ámsterdam y Milán, donde la oferta disminuyó en el tercer trimestre.
La polarización del mercado de alquiler evoluciona junto con la aparición de un tercer segmento. Hasta ahora, el mercado de alquiler incluía:
A medida que el entorno económico se oscurece, surge un segmento intermedio: activos prime y sostenibles disponibles a niveles de alquiler competitivos debido a su ubicación periférica.
El aumento de las tasas de disponibilidad en toda Europa subraya un problema de oferta inadecuada, tanto en términos de ubicación como de calidad. La oferta continúa aumentando en ubicaciones periféricas, pero disminuye en zonas céntricas. Los distritos comerciales centrales de París y Múnich tienen tasas de desocupación del 2,1% y 0,6%, respectivamente, mientras que las ubicaciones periféricas muestran tasas de desocupación cercanas al 20%.
Dos tendencias opuestas determinarán la oferta futura: el alto volumen de desocupación en los próximos 24 meses aumentará la oferta de activos de segunda mano, mientras que la construcción nueva está experimentando una fuerte disminución.
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