¿Qué es un vicio oculto en una vivienda? Explicación y ejemplos

Un vicio oculto, en general, es un defecto de un bien que adquirimos, que desconocíamos en el momento de comprarlo. Este problema dificulta poder utilizarlo y, en el caso de una vivienda, puede hacerla inhabitable o incómoda. Un vicio oculto en una vivienda se puede reclamar al vendedor, por lo que es importante entender qué problemas pueden considerarse vicios ocultos y cómo proceder si has comprado una vivienda y has encontrado alguna sorpresa.

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

En primer lugar, debemos de saber qué tipo de desperfectos o problemas pueden reclamarse. Algunos ejemplos son:

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• Problemas en la impermeabilización que pueden provocar goteras o humedades.
• Defectos en la estructura del edificio, como en las vigas o muros.
• Falta de aislamiento térmico.
• Derramas de la comunidad de vecinos que no se comunicaron.
• Aparición de carcoma y otras plagas que afectan a la habitabilidad de la vivienda (termitas, cucarachas, etc.).

Por tanto, tras una compraventa, aunque sea de una vivienda de segunda mano, el vendedor sigue teniendo responsabilidades si hay defectos que no se comunicaron. En las viviendas de obra nueva, por supuesto, también pueden (y deben) de reclamarse los desperfectos.

Cómo reclamar por un vicio oculto en la vivienda

Si te has encontrado con alguna de las situaciones descritas (o cualquier otra que pueda considerarse un vicio oculto), los pasos a seguir serían los siguientes.

• Revisa el contrato de compraventa. Podría haber una cláusula que te obligue a renunciar a reclamar vicios ocultos, por lo que hay que leer con detenimiento. Si esta cláusula no existe, puedes continuar con el proceso.

A continuación, podrás reclamar con tres opciones distintas:

• Cancelar la compraventa, lo que se denomina «acción redhibitoria». El contrato quedaría anulado, volviendo la propiedad al vendedor y el dinero al comprador.
• Disminuir el precio de la vivienda o «acción quanti minoris«. Es decir, reducir un importe sobre lo pagado inicialmente o establecido en el contrato ya que el inmueble tiene menos valor del que parecía.
• Arreglar los desperfectos o «saneamiento». Si, por ejemplo, el vendedor lleva a cabo el aislamiento térmico que faltaba o arregla el sistema eléctrico, quedaría compensado.

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En cualquier caso, si el vendedor conocía el defecto de antes y lo ocultó (algo que debe de poder probarse), podría reclamarse una indemnización extra por daños y perjuicios. Estas reclamaciones deben de llevarse a cabo en un plazo de 6 meses desde que se entrega la vivienda aunque, si se trata de obra nueva, el plazo es de 2 años.

Pasos para reclamar el vicio oculto

Una vez tengamos claro que se trata de un vicio oculto (para lo que podríamos necesitar la ayuda de un técnico profesional), podemos reclamar por escrito al vendedor. Si este accede a solucionarlo con alguna de las opciones anteriores, lo habremos solucionado. Sin embargo, si se niega, tendremos que pasar a la vía judicial para lo que es aconsejable contratar asesoramiento legal.

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