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Responsable de comunicación en Indomio España
Vender una casa por un precio simbólico es una práctica bastante habitual, pero que, dada su naturaleza, puede suscitar algunas cuestiones adicionales. Conlleva una serie de implicaciones jurídicas, fiscales y sucesorias que conviene considerar detenidamente. Veamos con detalle el significado de esta operación, las motivaciones que pueden llevar a realizarla y los riesgos potenciales que conlleva.
Un «precio simbólico» se refiere a una suma de dinero significativamente inferior al valor de mercado de un bien, a menudo establecida por razones específicas o para formalizar una transacción que, en realidad, es de otra naturaleza, como una donación. En el sector inmobiliario, vender una casa por un precio simbólico significa vender la propiedad por una suma de dinero irrisoria, muy alejada de su valor comercial real.
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En España rige el principio de autonomía de las partes para fijar el precio (autonomía de la voluntad), que permite a las partes determinar libremente las condiciones contractuales, incluido el precio de venta de un inmueble (según el artículo 1255 del Código Civil). Por lo tanto, es posible vender una casa a un precio inferior a su valor de mercado. Sin embargo, esta elección podría levantar sospechas por parte de las autoridades fiscales, que podrían interpretar la transacción como una donación encubierta o un intento de evasión fiscal.
Por lo tanto, es posible vender una propiedad por un precio simbólico a una persona que no sea miembro de la propia familia pero, en tales casos, la autoridad fiscal tiene derecho a rectificar el valor declarado y exigir el pago de impuestos basados en el valor real de la propiedad, así como posibles sanciones por falsedad. Para evitar complicaciones, es aconsejable declarar el precio real con transparencia y asegurarse de que la transacción cumple toda la normativa aplicable. Consultar a un notario o asesor jurídico puede ayudar a garantizar el cumplimiento legal y fiscal de la transacción.
La determinación del precio de venta de una propiedad suele dejarse en manos del propietario, que puede decidir libremente la cantidad a pedir, basándose en factores como el valor catastral, las cotizaciones del mercado en la zona y el estado de la propiedad. Sin embargo, en la práctica, vender una casa por un valor muy distinto del de mercado puede resultar económicamente desventajoso y atraer la atención de las autoridades fiscales.
Puede haber varias razones para vender una propiedad a un precio simbólico:
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Como ya se ha mencionado, una venta a precio simbólico puede despertar sospechas por parte de las autoridades fiscales, que pueden considerar la transacción como una donación encubierta. En tales casos, la autoridad fiscal tiene derecho a ajustar el valor declarado del inmueble, basándose en criterios objetivos como el valor catastral o las cotizaciones de mercado y a exigir el pago de los impuestos adeudados sobre la base del valor real del inmueble. Además, pueden aplicarse sanciones por omisión o falsedad en la declaración.
Además de los problemas fiscales, vender una casa a un precio simbólico puede conllevar otros riesgos:
En materia sucesoria, una venta a precio simbólico puede interpretarse como una donación indirecta, sobre todo si tiene lugar entre parientes cercanos. Los herederos legítimos, si consideran que la transacción ha menoscabado la parte que les corresponde, pueden impugnar la escritura y solicitar una reducción de la donación. Además, si el bien vendido por un precio simbólico forma parte de la herencia, la transacción puede estar sujeta a colación, es decir, a la obligación de aportar el bien a la herencia para un reparto equitativo entre los herederos.
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La venta de una propiedad a un precio simbólico y la venta ficticia son dos conceptos distintos en Derecho inmobiliario, aunque puedan parecer similares. Una venta a precio simbólico implica una transacción real en la que la propiedad se vende por una suma significativamente inferior a su valor de mercado, pero con la intención real de transferir la propiedad. En este caso, el contrato es válido siempre que cumpla la normativa fiscal y legal.
Por el contrario, una venta ficticia o simulada es un acuerdo en el que las partes simulan una venta sin la intención real de transferir la propiedad; el acto es sólo aparente y no produce efectos jurídicos reales. Este tipo de transacción suele utilizarse con fines fraudulentos, como evadir activos de los acreedores o eludir obligaciones fiscales, y puede acarrear sanciones legales.
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